EDITORIAL |
En este artículo vamos a tratar sobre los alquileres temporales, en base a la legislación y jurisprudencia de España. Es para nosotros un reto hacer esta publicación, pero dado las numerosas consultas que hemos recibido en nuestra inmobiliaria, nos hemos animado a escribir este post.
¿Cómo definir qué es un contrato de alquiler temporal?
El contrato de alquiler temporal es un contrato en el que el inquilino decide utilizar una propiedad para fines distintos a su vivienda habitual. El objetivo del arrendamiento temporal no es establecer una residencia permanente, sino tener un lugar para un determinado periodo o una necesidad temporal.
Según el artículo 3.2 de la LAU, estos contratos se refieren a “propiedades arrendadas por temporada, ya sea para vacaciones, para llevar a cabo actividades industriales, comerciales, profesionales o recreativas”.
¿Cuál es la regulación de los contratos temporales?
La regulación de los contratos temporales de viviendas en España es mínima, pero sí deja claro cuál debe de ser la motivación que lleve a la celebración del mismo. Para la celebración de un contrato de temporada debe de haber una previa justificación de la temporalidad o limitación de uso en el tiempo, del arrendatario.
En otra entrada de nuestro blog, hemos escrito sobre los contratos de 11 meses, aquellos que en algunas ocasiones de manera errónea cree el arrendador que no le obliga a las prórrogas establecidas en la LAU, pero ésto no es así.
Volviendo al tema que nos adentra la redacción de hoy, los contratos temporales siempre deberán tener la justificación de uso de temporalidad del inquilino, para que éste se pueda celebrar con todas las de la ley. Como ejemplos más claros y comunes de este tipo de contratos, citamos aquellos que tienen como finalidad la permanencia del inquilino durante el tiempo de duración de su trabajo, vacaciones, o estudios. Por tanto, nunca será para satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del inquilino.
Cabe recordar que los contratos temporales no se rigen por la misma articulación que aquellos contratos de vivienda de uso permanente. En el caso que tratamos hoy, los contratos temporales se rigen por lo que pacten libremente ambas partes, (lo que establezcan las cláusulas del contrato), en lo dispuesto en el Título III de la mencionada LAU y supletoriamente por el Código Civil.
Hacemos mención a Cataluña, dado que aprobó una ley que entró en vigor para regular los precios de alquileres temporales y de habitaciones, denominado Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda. Este Decreto entró en vigor en 26 de abril de 2024. Sin embargo, la regulación de precios en esta Ley no afecta a aquellos alquileres que tengan finalidades de ocio, vacaciones o recreativas.
Por lo general, se firma un contrato de alquiler temporal debido a un cambio de ciudad, donde los inquilinos necesitan la propiedad para estudios, vacaciones, trabajo, etc. La duración de este tipo de contrato generalmente oscila entre 32 días y 11 meses, pero puede extenderse más la duración del contrato, según las condiciones y justificación de la temporalidad del inquilino.
Es importante conocer las distintas categorías de contratos de alquiler para evitar confusiones. Además del contrato de alquiler temporal, existen otros dos tipos principales: el contrato de alquiler turístico y el contrato de alquiler habitual. El contrato de alquiler habitual se aplica a las propiedades destinadas a ser residencias permanentes, donde los inquilinos buscan establecerse y establecer una vida en el inmueble.
En conclusión, un contrato de alquiler temporal es una solución para satisfacer necesidades de vivienda a corto plazo para un inquilino. Contrato de alquiler temporal: Un contrato para satisfacer la necesidad de alojamiento durante un período específico, ya sea por meses o incluso por años.
Contrato de alquiler para uso turístico: Un contrato de corta duración que puede extenderse hasta algunas semanas, ofreciendo servicios de hospedaje en viviendas.
Características de un contrato temporal de alquiler En un contrato temporal de alquiler, se deja en claro que la propiedad no se puede utilizar como residencia habitual ni permanente.
Las fechas de inicio y fin del contrato deben ser especificadas, y la de finalización debe de tener una justificación . Una vez que el contrato finalice, no se requerirá ningún aviso previo, ya que se dará por terminado automáticamente. Es necesario incluir una garantía de pago en un contrato de alquiler temporal, que debe ser equivalente a dos períodos de alquiler según lo establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta suma debe ser depositada en la oficina pública correspondiente a la Comunidad Autónoma donde se encuentre la propiedad, en caso de Andalucía en AVRA (La Agencia de vivienda y rehabilitación de Andalucía). Esto garantiza el pago de daños o desperfectos en la vivienda y el cumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino, pero la fianza cabe recordar no es un método de pago del inquilino, para por ejemplo hacer frente a la última mensualidad.
Contratos de alquiler temporada. Cláusulas indispensables
Cláusulas esenciales de un contrato de alquiler temporal de temporada.
Cláusula 1: Motivo de la estancia temporal debe ser detallado, especificando las actividades que el inquilino llevará a cabo durante ese período, ya sea trabajo, estudios, u otras.
Cláusula 2: Se establecerá la duración exacta del contrato, indicando las fechas de inicio y finalización del mismo. Cláusula 3: La renta mensual, el método de pago y la fecha límite de pago se acordarán y detallarán en esta cláusula. Cláusula 4: Se incluirá un inventario detallado de los enseres y mobiliario que están incluidos en el arrendamiento. Dicho inventario será firmado y anexado al contrato por ambas partes.
Cláusula 5: En caso de que el inquilino deba hacerse cargo de los gastos de comunidad, se especificará el importe mensual en esta cláusula.
Cláusula 6: Se establecerán las condiciones y penalizaciones económicas en caso de rescisión o incumplimiento del contrato, incluyendo la devolución de las llaves al finalizar el período acordado.
Cláusula 7: Se indicará el importe de la fianza entregada por el inquilino. Además, se podrán añadir cláusulas adicionales según sea necesario, como el número máximo de ocupantes permitidos, la aceptación de mascotas, o si los gastos están incluidos o no.
El contrato puede finalizar anticipadamente por incumplimiento, debido a diversas razones: – No pagar la renta correspondiente. – Realizar actividades molestas, nocivas o peligrosas para otros inquilinos o vecinos. – Causar daños al inmueble. – Realizar modificaciones sin el consentimiento del propietario. Si se produce un incumplimiento en el contrato de alquiler temporal, es importante tener presente lo estipulado en el contrato firmado. Entre las cláusulas a considerar, se encuentra aquella que especifica las condiciones de rescisión o anulación del contrato, incluyendo las posibles sanciones económicas por incumplimiento. Es importante destacar que los inquilinos pueden dar por terminado contratos de alquiler de vivienda pasados los 6 meses, siempre y cuando paguen una penalización. Sin embargo, en el caso de los contratos de alquiler temporal, las disposiciones establecidas por ambas partes se aplican. Contrato de alquiler de temporada Preguntas frecuentes ¿Cuál es la diferencia entre alquiler turístico y de temporada? La principal diferencia radica en la duración del contrato. El alquiler de temporada normalmente tiene una duración de 32 días a 11 meses, mientras que el alquiler turístico no puede exceder los 31 días. Además, el contrato de alquiler turístico debe ser exclusivamente utilizado para fines vacacionales, como su nombre implica. Por ende, es común que esté amueblado y ofrezca servicios hoteleros para este propósito. En contraste, los contratos de alquiler a largo plazo pueden tener una finalidad distinta, como motivos laborales o de estudio. ¿Es posible extender un contrato de alquiler a largo plazo? Las extensiones y las condiciones para ejercerlas se pueden acordar libremente entre ambas partes. Por ejemplo, se pueden establecer prórrogas de 6 meses, 1 año, etc. Lo importante es justificar la temporalidad del contrato (trabajo, estudios, etc.) para dejar claro que no es la residencia habitual. Si no se cumple esto, el contrato pasaría a ser considerado de alquiler de vivienda habitual, con el consecuente derecho del inquilino a esperar al quinto año del contrato. ¿Puedo empadronarme con un contrato de alquiler a largo plazo? Dado que no se trata de una vivienda habitual, los inquilinos no pueden empadronarse en una vivienda con un contrato de alquiler a largo plazo. Los arrendatarios deben mantener su empadronamiento en su residencia principal. ¿Cómo redactar un contrato de alquiler a largo plazo entre particulares? Los contratos de alquiler de vivienda temporal brindan a ambas partes una mayor flexibilidad para establecer la duración y las cláusulas que consideren pertinentes. Es importante destacar que en España no se requiere que estos contratos se realicen ante notario, por lo que si se redactan correctamente en un folio y se firman, tienen plena validez legal. ¿Cómo se registra un contrato de alquiler de vivienda temporal? El registro de un contrato de alquiler de vivienda temporal es opcional y declarativo, lo que significa que no es obligatorio registrarlo ni llevarlo a una notaría. No existen sanciones por no hacerlo. El registro recae en las partes involucradas y puede ofrecer beneficios para ambas, como brindar seguridad en la venta de la propiedad o en el pago de las cuotas de alquiler. Si se decide registrar el contrato, se debe presentar en el Registro de la Propiedad correspondiente después de haber pagado los impuestos y tasas correspondientes. ¿Cómo se finaliza un contrato de alquiler de temporada? Si se desea dar por terminado un contrato de alquiler de temporada antes de tiempo, es necesario notificar al arrendador con al menos 30 días de anticipación. ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de temporada?.
En la actualidad, la legislación guarda silencio en cuanto al período mínimo de duración que debe tener un contrato de uso distinta de vivienda, y cuya finalidad sea un alquiler temporal. La duración dependerá del propósito del alquiler y de lo que acuerden tanto el arrendador como el arrendatario. No obstante, para ofrecerte una idea general, suele oscilar entre un mínimo de 32 días y una extensión máxima de 11 meses.