EDITORIAL |
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda de segunda mano?
A la hora de comprar una vivienda, lo que hay que pagar varía si la propiedad es nueva o no. Si la vivienda es de segunda mano, el impuesto a pagar es el ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
La base imponible (cantidad sobre la que se calcula el impuesto) desde Enero de 2022 está constituida por el valor de referencia catastral, que se publica en la sede electrónica del Catastro. Éste es un valor teórico del precio de la vivienda, que es diferente al valor catastral, y que no tiene por qué coincidir con lo que realmente pagaremos por la vivienda. Se sustituye el valor real de la propiedad por el valor de referencia recogido en el Catastro. No debemos de confundir el valor catastral, el cual tiene en cuenta la localización del inmueble, el estado, la antigüedad etc, con el valor de referencia de mercado se calcula a partir de las transacciones de inmuebles realizadas ante notario en la zona en la que se encuentra en inmueble. Si bien el problema, que encuentran muchos compradores en la actualidad, es que el valor de referencia no tiene en cuenta ni antigüedad, ni estado de la vivienda, y la localización del inmueble en algunos son muestras muy amplias, y no se limita solo a compraventas del mismo edificio o edificio con antigüedad, estado y características similares. Esto supone un riesgo, ya que puede superar el valor teórico al real, implicando un mayor pago de impuestos, en cuyo caso, el contribuyente tendrá que demostrar que el valor de la propiedad es inferior al valor de referencia catastral. Teniendo la carga de la prueba el sujeto pasivo, que en este caso es es el adquirente.
El ITP es un impuesto autonómico que varía 4 al 10% según la comunidad autónoma. Donde los porcentajes más bajos vienen asociados a condiciones especiales como por ejemplo ser familia numerosa o tener una minusvalía igual o superior al 33% entre otros, partiendo de que la adquisición sea de una vivienda habitual. No obstante, lo normal es moverse en rangos del 7 al 10%.
En el caso de que sea un profesional en vez de un particular el que adquiera la propiedad usada, podrá elegir pagar el IVA en vez de el ITP. Normalmente el pago del IVA es superior al ITP, pero podrá deducirlo total o parcialmente.
Si el precio de compra del inmueble es superior al del valor de referencia, habrá que pagar el impuesto en base al precio de compra, por ser de mayor valor.
¿Cómo proceder para impugnar el valor de referencia si es superior al real de la vivienda?
Hay dos maneras de proceder;
1- Pagar el impuesto que viene determinado por el catastro y solicitar una impugnación posterior.
2- Pagar el impuesto en base al valor real de la vivienda y recurrir el valor de referencia y la liquidación.