Es spielt keine Rolle, ob Sie mit Ihrem Partner verheiratet sind oder nicht, da Sie in beiden Fällen eine gemeinsame Immobilie erwerben und Sie nicht mehr oder weniger Vorteile haben, je nachdem, ob Sie verheiratet sind oder nicht, da der Erwerb denselben Vorschriften unterliegt. Aus zivilrechtlicher und sogar steuerlicher Sicht gibt es keine Unterschiede mehr, da der Abzug für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes, der verheiratete Paare gegenüber unverheirateten Paaren "begünstigte", weggefallen ist (da dieser Abzug für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes für Erwerbe nach dem 1. Januar 2013 abgeschafft wurde).
Vor dem Kauf einer Immobilie ist jedoch zu bedenken, dass sich die Vorteile eines Immobilienkaufs zu zweit in Nachteile verwandeln können.
Einleitend ist es wichtig zu wissen, dass aus rechtlicher Sicht bei der Unterzeichnung einer Hypothek in Gütergemeinschaft jeder der beiden Parteien 50 % des Darlehens und der Immobilie zugesprochen werden.
Die Hauptrisiken beim Kauf einer Immobilie zu zweit und ohne Trauschein sind jedoch der fehlende Rechtsschutz, wenn die Regeln nicht vorher vereinbart - und notariell beurkundet - wurden, und die Komplikationen bei der späteren Verteilung von Schulden oder Vermögenswerten.
Wenn wir als Paar eine Wohnung kaufen wollen, ist es ratsam, dies zu tun, wenn die Beziehung gefestigt ist und aus rechtlichen Gründen formalisiert wurde. Das heißt, wenn Sie verheiratet sind oder eine eheähnliche Gemeinschaft eingegangen sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Banken einem zusammengeschlossenen Paar eher Geld leihen.
Wenn wir als Ehepaar eine Wohnung kaufen, ohne verheiratet zu sein, aber eine Gütergemeinschaft begründen, entsteht eine Eigentums- oder Gütergemeinschaft, eine zivilrechtliche Figur, die zur Regelung der Miteigentumsrechte verwendet wird.
Diese Gütergemeinschaft beruht auf dem Vorhandensein eines gemeinsamen und ungeteilten Eigentums an Vermögenswerten oder sogar Rechten, die verschiedenen Eigentümern gemeinsam und gleichzeitig gehören. Bei Immobilien wird der Erwerb in der Regel durch eine öffentliche Urkunde formalisiert, in der die Parteien ihre Vereinbarungen über das Eigentum (z. B. den Anteil, den jede Partei erwirbt) schriftlich festhalten.
Bei Ehen, die im Rahmen der Gütergemeinschaft geschlossen werden, wird zwischen dem Sondervermögen jedes Ehegatten (Vermögen, das jeder Ehegatte vor der Ehe besaß, und Vermögen, das er während der Ehe durch Erbschaft oder Schenkung erhalten hat) und dem Gemeinschaftsvermögen (bestehend aus den Einkünften der Ehegatten während der Ehe, einschließlich der Gewinne, die sowohl aus dem Gemeinschafts- als auch aus dem Sondervermögen stammen) unterschieden. Für Schulden, die während der Ehe entstanden sind, bürgt auch das Sondervermögen jedes Ehegatten.
Das bedeutet, dass, wenn Sie als unverheiratetes Paar eine Immobilie in Gütergemeinschaft kaufen, die Immobilie Ihnen beiden zu gleichen Teilen gehört, unabhängig davon, wie viel jeder von Ihnen beigetragen hat. Auch wenn ein Ehegatte mehr verdient als der andere, gehört die Immobilie der Gütergemeinschaft, d. h. sie gehört Ihnen beiden im gleichen Verhältnis.
Es kann vorkommen, dass einer der Ehegatten sein eigenes Geld (z. B. aus dem Erbe seiner Eltern) zum Kauf des Familienheims beisteuert. In diesem Fall ist es ratsam, dies im Kaufvertrag zu vermerken, damit dieser Ehegatte einen größeren Anteil am Eigentum an der Wohnung hat.
Dies geht aus dem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 27. Mai 2019 hervor, in dem es heißt: "Wenn nachgewiesen wird, dass für den Erwerb - der Immobilie - private Mittel verwendet wurden, hat der Ehegatte, dem das Geld gehört, Anspruch auf Rückerstattung des aktualisierten Betrags, auch wenn er keinen Vorbehalt hinsichtlich der Herkunft des Geldes oder seines Rechts auf Rückerstattung gemacht hat".
In Ehen mit Gütertrennung wird das Vermögen der Ehegatten getrennt gehalten. Das Vermögen, das jedem von Ihnen vor und nach der Ehe gehört, bleibt also Ihr eigenes. Das heißt, wenn Sie als Ehepaar eine Immobilie im Rahmen der Gütertrennung kaufen, gehört jedem von Ihnen der Anteil, den Sie bezahlt haben (auch wenn Sie beide davon profitieren). Wurde der Kauf nur mit dem Geld eines Ehepartners getätigt, gehört er Ihnen allein.
Der Ehevertrag ist ein Dokument, in dem sich die Eheleute über die finanziellen Bedingungen ihrer Ehe einigen. Er entspricht dem Dokument, das beim Kauf eines Hauses als unverheiratetes Paar unterzeichnet wird. Sollte also eine der Vertragsparteien Schulden haben oder eine von ihnen mehr Kapital einbringen, so ist alles in diesen Kapitulationen enthalten und wird der anderen Partei weder zum Nachteil noch zum Vorteil gereichen.
Welche Rechtsform wird für den Kauf eines Hauses als unverheiratetes oder verheiratetes Paar empfohlen?
Es spielt keine Rolle, ob Sie mit Ihrem Partner verheiratet sind oder nicht, da Sie in beiden Fällen eine gemeinsame Immobilie erwerben, für die dieselben Vorschriften gelten". In zivilrechtlicher und sogar in steuerlicher Hinsicht hat sich seit dem Wegfall des Abzugs für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes, von dem verheiratete Paare im Gegensatz zu unverheirateten Paaren profitierten, nichts geändert.
Was passiert mit dem Haus im Falle einer Scheidung?
Für den Fall, dass die Beziehung nicht gut ausgeht, gibt es mehrere Möglichkeiten. Erstens muss zwischen dem Eigentum an der Immobilie und dem Nutzungsrecht unterschieden werden, da beide nicht notwendigerweise bei ein und derselben Person liegen müssen. Über das Nutzungsrecht entscheiden die Ehegatten oder der Richter in seinem Urteil, je nachdem, ob es minderjährige Kinder oder einen besonders schutzwürdigen Ehegatten gibt. Es ist aber auch möglich, dass das Eigentum an der Immobilie einem der Ehegatten zugewiesen wird, unabhängig davon, wer das Nutzungsrecht an der Immobilie hat.
Wohnen als unverheiratetes oder verheiratetes Paar
Wie Sie sehen, ist der Kauf eines Hauses für unverheiratete Paare nicht schwierig, aber die Situation wird komplizierter, wenn Kinder da sind, denn bei einer Trennung oder Scheidung stehen die Interessen und der Schutz der Kinder an erster Stelle. Das Wichtigste ist, die Vereinbarungen in einer öffentlichen Urkunde festzuhalten, in der die Bedingungen für den Fall einer Trennung oder Scheidung festgelegt sind.