Was geschieht, wenn der Mieter die Miete nicht mehr zahlt, und kann er die Kaufoption ausüben?
EDITORIAL |
In dieser Veröffentlichung gehen wir auf eine Anfrage ein, die wir kürzlich in unserem Immobilienbüro erhalten haben.
Ein Vermieter stellt einem Mieter ein Mietobjekt mit einer Kaufoption zur Verfügung.
Der Mieter zahlt die im unterzeichneten Vertrag festgelegte monatliche Miete nicht. Was passiert, wenn der Vermieter eine Räumungsklage wegen Nichtzahlung der Miete einreicht? Kann der (optierende) Mieter die Kaufoption ausüben?
Nach der Untersuchung dieses Falles, der in den Gerichten häufig diskutiert wird, lautet die Antwort: Es kommt darauf an.
Para que al arrendatario (optante a ejercer la opción de compra) se le prive de poder optar a comprar la vivienda (cuando éste haya impagado rentas de alquiler) deberá constar en el contrato que dicho incumplimiento, se considerará como cláusula resolutoria del arrendamiento y a su vez arrastre la extinción de la opción de compra o que dicha opción venza anticipadamente por incumplimiento en el pago de las rentas de alquiler. Cuando la opción de compra esté coligado al contrato de arrendamiento, la resolución del contrato por cualquier causa comporta <<prima facie>> en principio la extinción de la opción de compra.
Enthält der Vertrag jedoch keine Kündigungsklausel, kann der Optionsberechtigte, selbst wenn er aus dem Haus geworfen wird, die Option zum Kauf der Immobilie ausüben, wenn er dies innerhalb der vereinbarten Frist tut und die Option vorübergehend ausübt. Ist der Vertrag gekoppelt, kann der Vermieter sich dagegen wehren, da die Einrede der Nichterfüllung dann ihren Schatten auf den Optionsvertrag wirft, der dann kein eigenständiges Geschäft mehr ist.
Unter Berufung auf die Rechtsprechung, STS vom 19. Mai 2003 [RJ 4860] und STS vom 19. März 2001 [RJ 3981]).