Bedingungen für die Steuerbefreiung von Gewinnen
Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, kann der erzielte Gewinn von der Steuer befreit werden, wenn Sie das gesamte Geld in den Kauf eines anderen Hauptwohnsitzes oder in die Renovierung des neuen Wohnsitzes reinvestieren. Um diese Steuerbefreiung zu beantragen, müssen Sie nachweisen, dass Sie die Absicht haben, sie in Anspruch zu nehmen.
Darüber hinaus ist es wichtig, dass sowohl die verkaufte als auch die neue oder gegebenenfalls die renovierte Immobilie als gewöhnlicher Wohnsitz betrachtet werden. Die Reinvestition muss innerhalb der gesetzlich festgelegten Fristen und Bedingungen erfolgen. Sie können das erhaltene Geld auf einmal oder mehrmals reinvestieren, aber immer innerhalb eines Zeitraums von höchstens zwei Jahren, entweder vor oder nach dem Verkauf der früheren Wohnung.
Erfolgt der Verkauf in Raten oder mit einem aufgeschobenen Preis, so gilt er nicht als verspätet, wenn der in diesen Raten erhaltene Betrag innerhalb des entsprechenden Steuerzeitraums für den oben genannten Zweck verwendet wird. Liegt der reinvestierte Betrag unter dem erhaltenen Gesamtbetrag, ist nur der anteilige Gewinn, der dem tatsächlich reinvestierten Betrag entspricht, von der Steuer befreit, sofern die oben genannten Bedingungen erfüllt sind.
Steuerbefreiung für die Reinvestition in Wohnraum. Reinvestition innerhalb eines Zeitraums von höchstens zwei Jahren.
Kapitalerträge aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes des Steuerpflichtigen können von der Steuer befreit werden, wenn der Gesamtwert des Verkaufs in den Kauf oder die Renovierung eines neuen Hauptwohnsitzes reinvestiert wird. Darüber hinaus kann der Steuerpflichtige diese Steuerbefreiung in Anspruch nehmen, wenn der Erlös aus dem Verkauf seiner Wohnung zur Finanzierung einer im Bau befindlichen neuen Wohnung verwendet wird, wobei sogar die Möglichkeit der Eigenwerbung berücksichtigt wird.
Um die Steuerbefreiung in Anspruch nehmen zu können, müssen zwei Fristen eingehalten werden: Reinvestition innerhalb von zwei Jahren nach der Übertragung und Abschluss der Bauarbeiten innerhalb von höchstens vier Jahren nach Beginn der Investition zum Erwerb der neuen Immobilie. Wurde für den Erwerb der veräußerten Immobilie ein Darlehen aufgenommen, so wird der Gesamtbetrag, der für die Befreiung in Betracht kommt, aus dem Übertragungswert abzüglich des ausstehenden Darlehenssaldos ermittelt. Als Verlegung des Hauptwohnsitzes gilt die Verlegung des Hauptwohnsitzes, wenn dieser zu diesem Zeitpunkt Ihr Wohnsitz ist oder in den letzten zwei Jahren vor der Veräußerung Ihr Wohnsitz gewesen ist.
Wohnkonzept und Sanierung
Für steuerliche Zwecke gilt als Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen derjenige, in dem er mindestens drei Jahre lang ununterbrochen wohnt.
Diese Anforderung wird jedoch im Todesfall oder bei Umständen wie Heirat, Trennung, Arbeitsplatzwechsel oder Wechsel des Arbeitsplatzes gelockert. Damit eine neue Wohnung als gewöhnlicher Wohnsitz betrachtet werden kann, muss sie innerhalb von zwölf Monaten nach ihrem Erwerb oder der Fertigstellung der Arbeiten tatsächlich und dauerhaft bewohnt werden.
Die Sanierung der Wohnung wird ihrem Erwerb gleichgestellt, wenn die Arbeiten bestimmte Kriterien erfüllen, wie z. B., dass sie gemäß dem Königlichen Erlass 233/2013 zur Förderung von Vermietung und Sanierung subventioniert werden oder die strukturelle Rekonstruktion der Wohnung beinhalten, sofern die Kosten dafür 25 % des Anschaffungspreises übersteigen, wenn dies in den zwei Jahren vor Beginn der Arbeiten geschehen ist, oder des Marktwertes bei Beginn der Arbeiten.
Bei diesen Berechnungen wird der anteilige Wert des Grundstücks vom Kaufpreis oder Marktwert abgezogen. Vollständige oder teilweise Reinvestition Um die Steuerbefreiung für Reinvestitionen in Anspruch nehmen zu können, muss nicht der gesamte Erlös aus dem Verkauf der früheren Wohnung verwendet werden. Es ist möglich, von einer anderen Person geliehene Mittel zu verwenden, entweder direkt oder durch Abtretung eines Darlehens, das der Verkäufer der Immobilie zuvor aufgenommen hat.
Daher wird bei der Bewertung der Reinvestition der volle Wert der neuen Wohnung berücksichtigt, unabhängig davon, ob sie bar bezahlt oder finanziert wurde. Bei einer teilweisen Reinvestition wird nur der dem tatsächlich investierten Betrag entsprechende Kapitalgewinn von der Steuer befreit.
Frist für die Reinvestition
Die Reinvestition muss ganz oder teilweise innerhalb eines Zeitraums von höchstens zwei Jahren, gerechnet von Datum zu Datum, erfolgen, der entweder vor oder nach dem Verkauf des früheren Hauptwohnsitzes liegen kann. Die Reinvestition gilt als fristgerecht, wenn der Verkauf in Raten oder mit Zahlungsaufschub erfolgt, sofern der erhaltene Betrag innerhalb des Steuerzeitraums, in dem er eingeht, bestimmungsgemäß verwendet wird. Erfolgt die Reinvestition nicht im selben Jahr, in dem die Immobilie verkauft wird, muss der Steuerpflichtige im entsprechenden Steuerjahr seine Absicht zur Reinvestition unter den festgelegten Bedingungen und Fristen erklären.
Aufgrund des Alarmzustands wegen der COVID-19-Epidemie wurde die Zweijahresfrist für die Reinvestition vom 14. März 2020, als das Königliche Dekret 463/2020 in Kraft trat, bis zum 30. Mai 2020 ausgesetzt. Von dieser Aussetzung ist auch die in Artikel 41 bis.3 der Einkommensteuerverordnung vorgesehene Frist betroffen, die ab dem Zeitpunkt, an dem die Immobilie nicht mehr den gewöhnlichen Wohnsitz darstellt, bis zu ihrer Veräußerung läuft. Nichteinhaltung der Bedingungen
Die Nichteinhaltung einer der Bedingungen hat zur Folge, dass der betreffende Teil des Veräußerungsgewinns steuerpflichtig ist. In diesem Fall muss der Steuerpflichtige den nicht steuerbefreiten Veräußerungsgewinn dem Jahr zuordnen, in dem er erzielt wurde, und eine ergänzende Steuererklärung einschließlich Verzugszinsen einreichen, und zwar zwischen dem Datum, an dem die Nichteinhaltung eintritt, und dem Ende der vorgeschriebenen Frist für die Steuererklärung, die dem Steuerzeitraum entspricht, in dem die Nichteinhaltung erfolgt. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, kann unser Immobilienbüro Ihnen bei der Abgabe der Steuererklärung helfen und Ihnen die Arbeit abnehmen, sich beraten zu lassen und eventuelle Zweifel zu beseitigen.